长租公寓半年遇冷：开店增速骤降，上半年房企零进入

7月7日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布风险提示，指出一些不规范的长租公寓或住房租赁企业“高收低出”、“长收短付”模式不可持续，提醒租户及中介人员，谨慎选择住房租赁企业，警惕不正常租金的诱惑，拒绝非正常高佣金的诱惑。

2020年上半年，长租公寓企业经历了行业的“寒冬”，出租率下降、租客违约率提升;一些企业经历了“至暗时刻”，青客公寓曾直言目前资金困难，还有企业被爆出创始人接受调查的新闻。

经历了前几年的野蛮生长之后，长租公寓在今年上半年明显“遇冷”。

研究报告称上半年16家中小长租企业倒闭

近期，贝壳研究院发布的半年研究报告显示，上半年集中式长租公寓门店增长速度趋于停滞，TOP10品牌新开门店93家，新开店率只有8.2%，部分品牌门店数量甚至负增长。

贝壳研究院监测了集中式长租公寓门店数量TOP10品牌，2019年全年新开门店474家，较于2018年已有的660家，新开店率为71.8%。而2020年上半年，这一数字仅为8.2%，部分品牌部分门店关停。

贝壳研究院住房租赁分析师黄卉认为，2020年上半年集中式长租公寓门店拓店速度趋于停滞，聚焦维持已有单店运营。

在业内人士看来，长租公寓门店拓展速度趋于停滞，一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张转向精细化运营探索单店盈利模型;另一方面受到上半年疫情的影响，导致空置率上升及业务推进放缓。

贝壳研究院根据公开信息统计，今年上半年，高达16家中小企业倒闭，其中11家是因“高收低出”的模式，导致经营不善或资金链断裂而倒闭。黄卉认为，“高收低出”模式主要存在潜在经营风险，在受到疫情影响的外部冲击下，风险就会加速暴露，尤其是尾部中小长租公寓企业的抗风险能力更弱。

潜伏危机催化行业分水岭

公开数据显示，从已上市的长租公寓品牌来看，无一例外都在亏损。其中，青客公寓2017-2019年分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。同期，蛋壳公寓分别亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。2020年第一季度再次亏损12.34亿元。

经历2015-2017年的长租公寓热度风口后，2018-2019年市场资金开始转向收紧，加之今年疫情之下长租品牌房租问题的舆论发酵，长租公寓的危机已经是“箭在弦上”。

房东东公寓学院创办人全雳对媒体表示，2020年的突发疫情只是催化剂，因为任何过度的行业，都会被打回原形。他认为，如果说长租公寓的核心长期看是运营，那么短期看是底租和现金流的周转率。特别对于包租型的长租公寓，所有收入和溢价差都是来自于租金，如果租金下降，空置率上升，不仅盈利没有，还有可能影响正常经营，乃至跑路倒闭!

在行业人士看来，长租公寓远未摸索出一条长效的发展道路，过去几年过度的资本涌入貌似把长租公寓推向风口，但实则“高处不胜寒”。而此次疫情的冲击，对于长租公寓来说，只是暴露其经营问题的催化剂。

疫情浪潮下长租公寓何去何从

对于当下长租品牌公寓何去何从?有业内人士认为，在没有找到清晰长效盈利模式的情况下，只能“先扛”，暂缓扩张步伐。同时对于单家品牌来说，如何借机打磨服务质量，提升运营能力。

值得注意的是，房企已经在调整进入长租公寓的步调。

贝壳研究院报告显示，相对去去年一共有44家大规模开发商进入长租公寓领域，今年上半年已经没有开发商再新进入这一领域，可以说上半年房企“零进入”。

但在7月6日，在位于北京南三环，万科泊寓|院儿(北京成寿寺社区)正式开放，或可以给行业从业者一定启示。

万科泊寓|院儿(北京成寿寺社区)是利用集体土地建设的租赁住房。万科人士透露，对于企业来说最大的一个优势是，通过“保底+分红”的模式按年支付获取土地经营权和收益权的成本，这在降低企业成本压力的同时，也可以降低租客租金成本。目前该项目单套3600元/月起的月租价就有明显的可比优势，5月底首批235套公寓推出迅速租罄。

而在产品和服务层面，从硬装到五大个性主题公寓的推出，再到图书馆、健身房、轰趴馆等社区配套，不同维度赋能长租公寓产品。