一大批优质地块上架，上海土地市场持续放量

政策向好、规则松动下，上海土地市场将迎来新一轮价值兑现。

步入四月，上海不仅频推土地，征收工作也步入常态，土拍规则更是迎来了三年来调整。

前几日，上海土地交易市场发出预告，4月下旬上海将一口气推出约50幅地，涉及嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区等四区，如此集中推地在上海并不常见。

事实上，四月初临港新片区的一场推介会就给上海土地市场开了个好头，推出8处住宅地块和6处商业地块，吸引融创、华侨城、光明地产等38家房企参加。

推介会还透露，临港新片区2020年新建住宅面积争取做到300万平方米的目标，全年计划出让土地共152幅地块，其中住宅43幅，用地面积196公顷，商业地块58幅。

除了土地推介，上海土地征收也逐渐恢复常态，近日连续日均拟征收土地十余宗。

4月13日，上海拟征收9宗地，涉及宝山区地块7个地块，浦东新区和松江区地块各1个。两天后，又公布了11宗土地征收信息，其中青浦区7宗，松江区3宗，浦东新区1宗。紧接着，上海奉贤区拟一次性征收5各区域的土地，征收面积合计20万平方米。

土地供应增加和征收工作回归正常离不开政策的背书。

4月9日，发改委在文件中提到探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制，完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。

次日，上海市发改委透露《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台，将加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量，减轻房企入市成本压力等等，并将加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。

从此次政策的方向可以见得，旧改和城市更新将成为上海基建新的拉动点，也是房企值得关注的方向。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策明确提到扩大土地供应，体现出今年借土地投资来扩大有效投资的导向。同时不断降低房企在上海拿地的成本，有助于鼓励更多房企入市。

紧随新政，上海土地出让的规则出现了三年来松动。

4月10日，上海出让松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。特殊的是，此地块放宽了拍卖竞争入围者人数——有效申请人数为6人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，不超过5人则直接竞价拍卖，竞争入围者条件由之前的10进2放宽至10进5。

五天后上海挂出宝山顾村一宗宅地时，拍卖要求同样有了放松——不足6人直接挂牌出让，6人及以上竞价招标。

入围人数放宽，改变以往的打分制，最大的利好对象是房企。变动之后，上海土地市场将会迎来更加公平的竞争，土地价格也更市场化。

与此同时，此次土拍还取消了15%的自持租赁住宅要求，只需配建5%的保障房即可。尽管起拍价会有所提高，但取消自持后对减轻房企拿地后开发的资金压力、促进企业活力有不少利好。

自2017年上海采用新的招挂复合式规则起，土地出让规则一直都没有改变。而自持15%的出让要求从2016年“沪九条”调控政策后成为硬性规定，也已执行四年。

20天的土地款冻结、竞拍价不得超过自有资金、自持运营回报有限等劝退了一波中小房企，也熄灭了市场竞争的热情。在严格的出让规则之下，上海土地市场高溢价抢地的现象少之又少，低溢价、底价成交成了主基调。

相关统计显示，自2017年二季度上海实行土拍招标挂牌复合模式以来，上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%。去年上海出让的157宗地块中，溢价率超过5%的只有8块，今年一季度成交的地块也多以低溢价为主。

而伴随着这一规则的放松，上海土地市场低溢价率的现状或将被打破，土地出让走向将更符合市场逻辑，定价将更加市场化，整体向价高者得的方向改变。

对于中小型房企而言，一方面出让规则放松能促使其进入市场拿地，但另一方面也存在无法与大企业同台竞争而加剧风险的可能。

“土拍规则变动鼓励更多有实力的企业进入市场，企业在后续拿地中要不断进行调整，注重规模和性能等级，做好成本控制。”严跃进建议，“中小型企业可以与大企业进行合作拿地。”

从政策向好、规则松动种种利好条件来看，上海土地市场正在加快走出疫情的阴霾，供应量增加、热度回升。

3月份，上海土地供应量达到140万平方米，环比2月增加了142%。易居研究院数据显示，上海一季度共成交61幅土地，土地成交建筑面积646万平方米，同比增长11%;土地出让金690亿元，同比增长80%。

其中不乏一些优质地块。

将时间拨回至疫情高峰2月份，上海成交了一宗总价高达310.5亿元的徐汇滨江地块，成为内地第一总价。大体量、高总价给今年上海土拍市场恢复信息打了一剂强心针。

后续让人期待的还有即将在5月初出让的静安区江宁社区C050201单元023-7商办地块。该地块的起始价60亿元，虽然较高，但其地理位置十分优越——周边配有2号线、7号线、13号线等多条轨交，且与静安寺、相邻。

就即将推介的50幅地来看，上海土地市场放量的趋势仍将持续，预计4月份土地供应量或将突破200万平方米。

充裕的土地供应，加上优质地块的吸引，有助于保持土地价格平稳、吸引房企入局。而适当宽松的出让规则，也助力上海土地市场朝向更市场化、更公平的竞争机制迈进。